Les contrats de bail italiens pendant la période d'urgence liée au Covid-19 : quand la force majeure ne s'applique pas

Les baux commerciaux n’ont pas été épargnés par les répercussions de la pandémie. Depuis le début du confinement, l’un des enjeux majeurs a été de comprendre comment réglementer les baux commerciaux et rééquilibrer la relation entre bailleur et locataire au cours de cette urgence épidémiologique.
Il paraît évident que de nombreux locataires (commerçants ou détaillants) ayant conclu un contrat de bail avant l’épidémie se trouvent aujourd’hui confrontés à une crise grave. Non seulement ils subissent des pertes économiques dues à l’urgence épidémiologique, mais le droit et le législateur n’ont pas non plus adopté de mesures efficaces pour encadrer les baux existants entre particuliers.
À la suite des mesures de confinement prises par le gouvernement italien et les présidents de région, de nombreux commerçants et entrepreneurs ont été contraints de suspendre leurs activités pendant des périodes prolongées. Ils ont subi d’importantes pertes économiques.

Tous n’ont pas bénéficié de crédits d’impôt

Le 17 mars 2020, le législateur italien a adopté le décret-loi n° 18, accordant aux locataires un crédit d’impôt équivalant à soixante pour cent du loyer pour les magasins ou boutiques. Toutefois, cette mesure a exclu l’ensemble des locaux destinés aux laboratoires, bureaux et entrepôts.
La nature strictement fiscale de cette intervention n’a évidemment pas résolu le problème dans sa totalité. Il est devenu nécessaire d’identifier, au sein de l’ordre juridique (tant dans le Code civil italien que dans les lois spéciales), des règles susceptibles d’aider les locataires ou, du moins, de limiter un nombre excessif de contentieux relatifs aux baux.
En Italie, les baux à usage commercial sont régis par la loi 392/1978. Les locataires, quelles que soient les stipulations du contrat de bail, peuvent résilier leur bail à tout moment moyennant un préavis d’au moins six mois en cas de motifs graves.
Toutefois, cette disposition n’est pas particulièrement adaptée en période de pandémie. Les locataires n’ont souvent aucun intérêt à mettre fin définitivement à leurs relations contractuelles. Ils chercheront plutôt à « suspendre » leur contrat pendant une certaine durée, jusqu’à la reprise normale des activités. En outre, il convient de noter qu’en tout état de cause, le locataire sera tenu de s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration du délai de préavis de six mois.
Du point de vue du Code civil italien, qui régit également les relations locatives, une autre solution pourrait exister face au risque de défaut de paiement.
En premier lieu, le bailleur a l’obligation de s’assurer que le bien est délivré au locataire en bon état d’entretien et de le maintenir propre à l’usage pour lequel il a été loué. Les bailleurs doivent également garantir au locataire la jouissance paisible des lieux. Il s’ensuit que pendant la période d’urgence, les bailleurs ne peuvent déroger à ces stipulations. Depuis le mois de mars, une tentative a donc été faite de recourir à ces règles générales sur les contrats et les obligations afin de rééquilibrer la relation bailleur-locataire, dans le but de restaurer une certaine équité.
L’article 1218 du Code civil italien prévoit que le débiteur (dans ce cas le locataire, qui paie les loyers) qui n’exécute pas sa prestation est tenu au paiement de dommages-intérêts, à moins que l’inexécution ou le retard ne découle de circonstances indépendantes de sa volonté.
Le législateur italien a tenté de contenir les effets qu’une application stricte de la loi aurait produits. Il a précisé, dans le décret-loi n° 18 du 17 mars 2020, que le respect des mesures gouvernementales de confinement de la contagion doit toujours être évalué afin d’exclure, en application et aux fins des articles 1218 et 1223 du Code civil italien, la responsabilité du débiteur. Cela s’applique également concernant l’application de toute déchéance ou pénalité liée à un retard ou à une omission d’exécution.
Cela dit, on ne saurait affirmer que le locataire soit dispensé, pour ce seul motif, de remplir son obligation, puisque les dispositions du décret se bornent à inviter les autorités judiciaires à prendre en considération le contexte de toute inexécution contractuelle.
Par conséquent, la seule solution pour le débiteur consiste à démontrer en quoi l’exécution ponctuelle était impossible pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Les limites de force majeure

En effet, cela pourrait faire penser à force majeure et à l’imprévision. Ces deux principes excluent la responsabilité du débiteur et permettraient la résiliation du contrat (en admettant que le locataire ait un intérêt réel à dissoudre l’ensemble du contrat).
Toutefois, la jurisprudence italienne ne reconnaît généralement pas la difficulté économique comme suffisante pour considérer une obligation comme impossible à exécuter, car il s’agit d’une condition subjective. Prenons par exemple une multinationale disposant de milliers de magasins à travers le monde. Si, par exemple, une seule boutique en Italie devait rester fermée en raison de dispositions gouvernementales, on ne saurait soutenir que la société est dans l’impossibilité de payer son loyer. Elle disposerait toujours de flux de revenus provenant du reste du monde. Ainsi, pour le locataire, l’impossibilité ne concerne pas nécessairement sa capacité de paiement.
Une autre solution doit être trouvée pour le petit détaillant ne disposant que d’un seul point de vente. De manière intuitive, sa seule source de revenus provient d’une unique activité exercée en Italie. Ce problème est toujours en attente d’une solution qui, d’une part, permette de restaurer la justice et l’équité contractuelle et, d’autre part, n’encourage pas les litiges.
Actuellement, le recours disponible offrant les meilleures garanties de succès reste la renégociation privée entre le locataire et le bailleur. Ce processus devrait prendre en compte les principes d’équité et de bonne foi qui doivent toujours guider les contrats et leur exécution.
Guiscardo Lodovico Pireni est avocat stagiaire au cabinet d’avocats Munari Cavani Law Firm, Milan, Italie.
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