新冠疫情紧急状态期间的意大利租赁协议：当不可抗力不适用时

商业租赁协议未能幸免于疫情带来的连锁反应。自封锁开始以来，最重要的课题之一就是了解如何在防疫紧急状态期间规范商业租赁协议，以及如何重新平衡承租人与出租人之间的关系。
直观来看，许多在疫情前签订租赁协议的承租人（商户或零售商）如今陷入了严重的危机。他们不仅面临着因防疫紧急状态导致的经济损失，而且法律和立法机关也未能采取有效措施来规范私人之间现有的租赁协议。
在意大利政府和各大区主席实施防疫管控措施后，许多商户和企业家不得不暂停营业相当长的一段时间。他们遭受了重大的经济损失。

并非所有人都能获得税收抵免

2020年3月17日，意大利立法机关通过了第18号法令，给予商铺或零售店承租人相当于租金60%的税收抵免。然而，这排除了所有指定用于实验室、办公室和仓库的建筑物。
这一干预措施纯粹的税收性质显然未能彻底解决问题。因此，有必要明确法律体系中（包括《意大利民法典》及特别法中）能够帮助承租人，或者至少能限制因租赁协议引发的大量诉讼的相关规定。
在意大利，商业用途的租赁受第392/1978号法律管辖。承租人无论租赁协议如何约定，只要出现严重紧急情况，均可在至少提前六个月通知的情况下随时终止租赁合同。
然而，该规定在疫情期间并不特别适用。承租人通常无意彻底终止合同关系，而是寻求在一定时期内“中止”协议，直到恢复正常经营活动。此外需要注意的是，无论如何，承租人在六个月通知期届满之前仍需支付租赁合同费用。
从同样规范租赁关系的《意大利民法典》的角度来看，针对违约风险可能存在另一种解决方案。
首先，出租人有义务确保将处于良好维修状态的房产交付给承租人，并保持其适合所租赁的用途。出租人还必须保证承租人能够平稳、不受干扰地使用房产。由此可见，在紧急状态期间，出租人不得违反这些约定。因此，自三月以来，人们试图重新运用这些关于协议和义务的一般规则，以补救承租人与出租人之间的关系，旨在在一定程度上恢复公平。
《意大利民法典》第1218条规定，未履行债务的债务人（在此指支付租金的承租人）须承担损害赔偿责任，除非该不履行或延迟履行是由不可归责于其自身的原因造成的。
意大利立法机关试图遏制严格适用法律可能产生的后果。其在2020年3月17日第18号法令中指出，为了根据并出于《意大利民法典》第1218条和第1223条的规定排除债务人的责任，必须始终对遵守政府传染病管控措施的情况进行评估。这也适用于因延迟或未履行债务而产生的任何资格取消或处罚的适用。
话虽如此，不能仅仅因此就认为承租人被免除了履行义务的责任，因为该法令的规定仅仅是提示司法机关在审理任何违约行为时考量具体的背景情况。
因此，债务人唯一的解决方案是证明按时履行合同因不可归责于其自身的原因而无法实现。

……的局限 不可抗力

事实上，这可能会让我们联想到 不可抗力 和艰难处境。这两项原则均可免除债务人的责任，并允许终止协议（假设承租人确实有解除整个协议的意愿）。
然而，意大利的司法判例通常不认为经济失意足以使义务被视为无法履行，因为这属于主观条件。例如，考虑一家在全球拥有数千家店铺的跨国公司。如果其位于意大利的单家门店因政府规定不得不保持关闭，显然不能说该公司无力支付租金。它依然拥有来自世界其他地区的收入流。因此，对于承租人而言，履约不能并不必然关乎其支付能力。
必须为只有一家零售门店的小型零售商寻找另一种解决方案。直观来看，他们唯一的收入来源是在意大利开展的单一业务。这一问题仍在等待解决方案，该方案一方面能恢复公平和合同对等，另一方面又不会鼓励诉讼滥用。
目前，最能保证成功的可用救济途径是承租人与出租人之间的私下重新协商。这一过程应当考虑到贯穿合同及其履行的公平和诚实信用原则。
Guiscardo Lodovico Pireni 是位于意大利米兰的 Munari Cavani Law Firm 的实习律师。
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