Italienische Mietverträge während der Covid-19-Notstandsperiode: Wenn höhere Gewalt nicht greift

Gewerbemietverträge blieben von den Folgewirkungen der Pandemie nicht verschont. Seit Beginn des Lockdowns war eine der wichtigsten Fragen, wie Gewerbemietverträge zu regeln sind und wie das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter während des epidemiologischen Notstands wieder ins Gleichgewicht gebracht werden kann.
Es erscheint einleuchtend, dass sich viele Mieter (Händler oder Einzelhändler), die vor der Epidemie einen Mietvertrag abgeschlossen haben, nun in einer schweren Krise befinden. Sie stehen nicht nur vor wirtschaftlichen Verlusten infolge des epidemiologischen Notstands. Auch das Gesetz und der Gesetzgeber haben es versäumt, wirksame Massnahmen zur Regelung bestehender Mietverträge zwischen Privatpersonen zu ergreifen.
Infolge der Massnahmen zur Eindämmung durch die italienische Regierung und die Regionalpräsidenten waren viele Händler und Unternehmer gezwungen, ihre Geschäftstätigkeit über erhebliche Zeiträume einzustellen. Sie haben erhebliche wirtschaftliche Verluste erlitten.

Nicht alle erhielten Steuergutschriften

Am 17. März 2020 verabschiedete der italienische Gesetzgeber das Gesetzesdekret Nr. 18, das Mietern eine Steuergutschrift in Höhe von sechzig Prozent der Miete für Geschäfte oder Läden gewährte. Alle Gebäude, die für Laboratorien, Büros und Lagerhäuser bestimmt waren, blieben jedoch unberücksichtigt.
Der rein steuerrechtliche Charakter dieser Intervention löste das Problem keineswegs vollständig. Es wurde notwendig, Regeln der Rechtsordnung (sowohl im italienischen Zivilgesetzbuch als auch in Sondergesetzen) zu identifizieren, die Mietern helfen oder zumindest eine übermässige Zahl von Klagen aus Mietverträgen begrenzen könnten.
In Italien unterliegen Mietverträge über Gewerberäume dem Gesetz 392/1978. Mieter können ihren Mietvertrag unabhängig von den Vereinbarungen im Mietvertrag bei Eintritt eines schwerwiegenden Notfalls jederzeit mit einer Frist von mindestens sechs Monaten kündigen.
Diese Bestimmung ist jedoch während der Pandemie nicht besonders zweckmässig. Mieter haben oft kein Interesse daran, ihre Vertragsverhältnisse endgültig zu beenden. Vielmehr werden sie versuchen, ihren Vertrag für einen gewissen Zeitraum 'auszusetzen', bis die normalen Aktivitäten wieder aufgenommen werden. Ausserdem ist zu beachten, dass der Mieter in jedem Fall verpflichtet ist, den Mietzins zu zahlen, bis die sechsmonatige Kündigungsfrist abgelaufen ist.
Aus der Perspektive des italienischen Zivilgesetzbuches, das auch Mietverhältnisse regelt, könnte es eine andere Lösung für das Risiko eines Zahlungsverzugs geben.
Erstens ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt dem Mieter in einem guten Instandhaltungszustand übergeben wird und in einem für den vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten bleibt. Der Vermieter muss zudem die ungestörte Nutzung durch den Mieter gewährleisten. Daraus folgt, dass Vermieter während der Notfallperiode nicht gegen diese Bestimmungen verstossen dürfen. Seit März wurde daher versucht, diese allgemeinen Regeln über Verträge und Pflichten heranzuziehen, um das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu sanieren, mit dem Ziel, ein gewisses Mass an Fairness wiederherzustellen.
Artikel 1218 des italienischen Zivilgesetzbuches sieht vor, dass Schuldner (in diesem Fall Mieter, die den Mietzins zahlen), die ihre Leistung nicht erbringen, zum Schadenersatz verpflichtet sind, es sei denn, die Nichterfüllung oder Verzögerung wurde durch Umstände verursacht, die ausserhalb ihrer Kontrolle liegen.
Der italienische Gesetzgeber hat versucht, die Auswirkungen einer strikten Anwendung des Gesetzes einzudämmen. In Gesetzesdekret Nr. 18 vom 17. März 2020 hielt er fest, dass die Einhaltung der staatlichen Massnahmen zur Eindämmung von Ansteckungen stets bewertet werden muss, um gemäss und im Sinne der Artikel 1218 und 1223 des italienischen Zivilgesetzbuches die Haftung des Schuldners auszuschliessen. Dies gilt auch im Hinblick auf die Anwendung von Rechtsverlusten oder Strafen im Zusammenhang mit einer verspäteten oder unterlassenen Erfüllung.
Dessen ungeachtet kann nicht gesagt werden, dass der Mieter allein aus diesem Grund von der Erfüllung seiner Verpflichtung befreit ist, da die Bestimmungen des Dekrets die Gerichtsbehörden lediglich dazu auffordern, den Kontext einer allfälligen Vertragsverletzung zu berücksichtigen.
Folglich besteht die einzige Lösung für den Schuldner darin, nachzuweisen, dass eine pünktliche Erfüllung aus Gründen, die ausserhalb seiner Kontrolle lagen, unmöglich war.

Die Grenzen von höhere Gewalt

Dies könnte in der Tat den Gedanken lenken auf höhere Gewalt und Härtefall. Beide Grundsätze schliessen die Haftung des Schuldners aus und würden die Auflösung des Vertrags ermöglichen (unter der Annahme, dass der Mieter ein echtes Interesse an der Auflösung des gesamten Vertrags hat).
Die italienische Rechtsprechung erkennt jedoch ein wirtschaftliches Scheitern generell nicht als ausreichend an, um eine Verpflichtung als unmöglich zu betrachten, da es sich um ein subjektives Merkmal handelt. Betrachten wir beispielsweise ein multinationales Unternehmen mit Tausenden von Geschäften weltweit. Wenn beispielsweise ein einzelnes Geschäft in Italien aufgrund behördlicher Bestimmungen geschlossen bleiben müsste, kann sicherlich nicht gesagt werden, dass das Unternehmen seinen Mietvertrag nicht erfüllen kann. Es hätte weiterhin Einnahmen aus dem Rest der Welt. Für den Mieter betrifft die Unmöglichkeit daher nicht notwendigerweise seine Zahlungsfähigkeit.
Eine andere Lösung muss für den kleinen Einzelhändler mit nur einem Ladenlokal gefunden werden. Intuitiv ist seine einzige Einnahmequelle eine einzelne in Italien ausgeübte Tätigkeit. Dieses Problem wartet noch auf eine Lösung, die einerseits Ausgewogenheit und vertragliche Billigkeit wiederherstellen kann und andererseits Rechtsstreitigkeiten nicht fördert.
Derzeit ist die verfügbare Abhilfe mit der grössten Erfolgsgarantie eine private Nachverhandlung zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Prozess sollte die Grundsätze der Fairness und des guten Glaubens berücksichtigen, die Verträge und deren Erfüllung stets prägen sollten.
Guiscardo Lodovico Pireni ist Anwaltspraktikant bei der Anwaltskanzlei Munari Cavani, Mailand, Italien.
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