主要变化
- 在第一阶段检验中应用红外线热成像技术，并向楼上单位发出强制性的28天修葺通知信。
- 同步展开第二阶段和第三阶段调查，从而根据《第132章》触发法定《妨扰事故通知书》，并自2026年12月中旬左右开始追讨至少 HKD 17,000 的调查费用。
- 澄清即将在《第344章》下推出的三级纠纷解决机制不涵盖楼宇内部的渗水纠纷。
由香港特别行政区食物环境卫生署及屋宇署设立的渗水投诉调查联合办事处（联合办事处）自2026年7月16日起试行新程序，以简化私人住宅物业的渗水调查。香港特别行政区的物业业主、住户、楼宇管理者及法律专业人士将直接受到这些更新后的调查流程和法定执法行动的影响。
在新程序下，联合办事处在第一阶段检验中除了使用电子湿度仪外，还引入了红外线热成像技术，以识别潜在的渗水来源。在怀疑涉及楼上单位的情况下，联合办事处会发出通知信，要求该单位业主在28个日历天内自行安排检验并完成必要的修葺工程。若业主未有遵从且渗水持续，联合办事处将同步启动第二阶段及第三阶段调查。
当调查证实渗水源自楼上单位时，联合办事处会根据《公众卫生及市政条例》（第132章）发出法定《妨扰事故通知书》。该通知书强制业主在指定时间内消除妨扰。此外，当局将根据实际开支追讨调查费用——包括人力资源、外包顾问费、交通费、监督费及部门行政开支——估计不少于 HKD 17,000。在新程序下发出《妨扰事故通知书》及追讨费用的措施预计将于2026年12月中旬左右开始实施。
在2026年7月16日至10月22日期间，联合办事处共接获19,048宗个案。在完成第一阶段检验的12,746宗个案中，共发出4,322份通知信。截至2026年10月3日28天通知期满的828宗已核实个案中，有424宗成功解决渗水问题（约51%），29宗获准延期（约4%），另有375宗已同步展开第二及第三阶段调查。
另外，政府澄清民政事务总署即将推出的三级纠纷解决机制旨在解决与《建筑物管理条例》（第344章）及公契相关的纠纷，但不涵盖楼宇内部渗水问题。鼓励业主利用渗水专题网页上列出的公共资源、技术指南及专业调解服务。
受影响对象
在香港特别行政区营运的物业业主、居民、物业管理公司、调解员及法律顾问。
跨境背景
适用于跨境法律从业人员、物业经理以及在香港特别行政区管理住宅投资组合的机构投资者。
后续关注事项
- 2026年12月中旬左右法定《妨扰事故通知书》及费用追讨的实施进度。
- 香港特别行政区政府在渗水专题网页上发布的官方更新及技术指南。
本文仅提供一般性信息，不构成法律意见。必要时请查阅官方文本并根据您的具体情况寻求专业建议。