Ce qui a changé
- Mise en œuvre de la thermographie infrarouge lors des inspections de phase I et lettres de notification obligatoires de réparation sous 28 jours pour les unités immobilières supérieures.
- Enquêtes parallèles de phase II et de phase III déclenchant des avis légaux de nuisance (Nuisance Notices) au titre du Cap. 132 et un recouvrement des frais d'inspection d'au moins HKD 17 000 à compter de la mi-décembre 2026 environ.
- Clarification précisant que le futur mécanisme de règlement des litiges à trois niveaux selon le Cap. 344 exclut les litiges relatifs aux infiltrations d'eau internes au bâtiment.
Le Bureau conjoint (Joint Office - JO) — exploité par le Département de l'hygiène alimentaire et environnementale et le Département des bâtiments de la RAE de Hong Kong — a mis en œuvre de nouvelles procédures à titre d'essai depuis le 16 juillet 2026 afin de rationaliser les enquêtes sur les infiltrations d'eau dans les locaux résidentiels privés. Les propriétaires fonciers, occupants, gestionnaires d'immeubles et professionnels du droit de la RAE de Hong Kong sont directement concernés par ces flux de travail d'enquête mis à jour et ces mesures d'exécution légales.
Conformément aux nouvelles procédures, le JO intègre la thermographie infrarouge aux côtés d'humidimètres électroniques lors des inspections de phase I afin d'identifier les sources d'infiltration potentielles. Lorsqu'une unité supérieure est suspectée, le JO émet une lettre de notification (Notification Letter) exigeant du propriétaire de l'unité qu'il organise lui-même une inspection et effectue les travaux de réparation nécessaires dans un délai de 28 jours civils. Si le propriétaire ne s'exécute pas et que l'infiltration persiste, le JO lance parallèlement des enquêtes de phase II et de phase III.
Lorsque les enquêtes confirment que l'infiltration provient de l'unité supérieure, le JO émet un avis légal de nuisance (Nuisance Notice - NN) conformément à l'ordonnance sur la santé publique et les services municipaux (Cap. 132). Le NN oblige le propriétaire à éliminer la nuisance dans un délai spécifié. En outre, les autorités recouvreront les coûts d'inspection calculés sur la base des dépenses réelles — y compris les ressources en personnel, les honoraires de consultants externes, le transport, la supervision et les frais administratifs du département — estimés à au moins HKD 17 000. L'émission des avis de nuisance et le recouvrement des coûts selon les nouvelles procédures devraient débuter vers la mi-décembre 2026.
Entre le 16 juillet et le 22 octobre 2026, le JO a reçu 19 048 cas. Sur les 12 746 cas ayant achevé l'inspection de phase I, 4 322 lettres de notification ont été émises. Pour 828 cas vérifiés pour lesquels la période de notification de 28 jours a expiré au 3 octobre 2026, l'infiltration d'eau a été résolue avec succès dans 424 cas (environ 51 pour cent), des prolongations ont été accordées dans 29 cas (environ quatre pour cent), et des enquêtes parallèles de phase II et III ont été ouvertes pour 375 cas.
Par ailleurs, le gouvernement a précisé que le futur mécanisme de règlement des litiges à trois niveaux du département des affaires intérieures traite des litiges relatifs à l'ordonnance sur la gestion des bâtiments (Cap. 344) et aux actes de convention mutuelle (Deeds of Mutual Covenant), mais ne couvre pas les infiltrations d'eau à l'intérieur d'un bâtiment. Les propriétaires sont encouragés à utiliser les ressources publiques, les guides techniques et les services de médiation professionnelle répertoriés sur la page web thématique consacrée aux infiltrations d'eau.
Qui peut être concerné
Propriétaires immobiliers, résidents, sociétés de gestion immobilière, médiateurs et conseillers juridiques opérant dans la RAE de Hong Kong.
Contexte transfrontalier
Pertinent pour les praticiens du droit transfrontalier, les gestionnaires immobiliers et les investisseurs institutionnels gérant des portefeuilles résidentiels dans la RAE de Hong Kong.
Points à vérifier ensuite
- Progrès de la mise en œuvre des avis légaux de nuisance et du recouvrement des coûts vers la mi-décembre 2026.
- Mises à jour officielles et directives techniques publiées sur la page web thématique consacrée aux infiltrations d'eau par le gouvernement de la RAE de Hong Kong.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Consultez le texte officiel et obtenez des conseils adaptés à votre situation si nécessaire.